اماکن تجاری

از ویکی جامع پردیس دانشگاهی دانشگاه قم
پرش به: ناوبری، جستجو
حقوق تجارت
مقاله بعدی:وحدت یا دوگانگی حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی
مقاله قبلی:حق استدامه تصرفات

مطلب آخر در تکمیل بحث در رابطه با اماکن تجاری است که مشمول قانون سال 56 هستند و گفتیم مستأجر دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت می‌تواند به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد. علی‌رغم این حق، طبیعی است که مستأجر باید در قبال استفاده از ملک و منافع ملک عوض آن را به مالک پرداخت کند، به عبارت دیگر درست است که مستأجر حق تداوم رابطۀ استیجاری و حق استدامه تصرفات در عین مستأجره را دارد و می‌تواند منافع محل را استیفا بکند، اما به نحو معوَّض و با پرداخت اجرت آن محل، به عبارت دیگر لازمۀ حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر، حق ادامۀ تصرفات است و حق تمدید اجاره یا تداوم رابطۀ استیجاری، اما به معنای حق استفادۀ مجانی، از عین مستأجره نیست. در نتیجه مستأجر باید اجرت منافعی را که تحصیل می‌کند به مالک پرداخت کند.

مطابق با ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56، مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه، اجرة المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره، اجرت المثل را به میزان اجرة المسمی در آخر هر ماه به موجر یا نمایندۀ قانونی او پرداخت کند. بنابراین اگر مدت قرارداد اجاره هنوز باقی است، اجرت، اجرة المسمی و اجارۀ تعیین شده در قرارداد است. و اگر مدت قرارداد اجاره منقضی شده و تمدید هم شده و توافقی هم بین طرفین صورت نگرفته، در این صورت، مستأجر باید اجرت المثل محل را بپردازد، لیکن از نظر قانونگذار سال 56، مادۀ 6 قانون تصریح دارد که این اجرت‌المثل به میزان اجرت المسمی خواهد بود و البته با توجه به مادۀ 4 مالک می‌تواند هر 3 سال یکبار درخواست تعدیل اجاره‌بها و افزایش آن را از طریق دادگاه داشته باشد. ولی بهر حال اجرت‌المثلی که مستأجر می‌پردازد بر اساس اجرت المسمائی است که قبلاً فیما بین طرفین مقرر بوده و در صورت طولانی شدن رابطۀ استیجاری ممکن است هر سه سال یکبار تعدیل شده باشد و افزایش یافته باشد.

بحثی که بعضی از دادگاهها و محاکم در این خصوص دارند این است که: مطابق با نظریۀ مورخ 19/4/1365 شورای نگهبان مواد 4 و 6 و 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 خلاف شرع و مخالف با موازین شرعی شناخته شده و اعتبار ندارد؛ و اگر چه مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال 69، حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر را کماکان معتبر دانسته و به رسمیت شناخته، ولی این نظریۀ شورای نگهبان که ناظر است به مواد 4و 6و 15 هست، کماکان معتبر و لازم الرعایه است. مطابق با این تحلیل حقی که قانون به مستأجر داده مبنی بر داشتن حق کسب یا پیشه یا تجارت به معنای این نیست که مستأجر حق استفادۀ مجانی از عین مستأجره را دارد. حق دارد از عین مستأجره استفاده بکند، به رابطۀ استیجاری خود ادامه دهد، به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد اما طبق قاعده باید اجرت المثل را بپردازد و اجرت‌المثل هم باید با نظر کارشناس تعیین شود. زیرا آن راه حل و ضابطه‌ائی که در مادۀ 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 پیش‌بینی شده، با توجه به نظریۀ شورای نگهبان مخالف با موازین شرعی است و معتبر نیست.

اگر این دیدگاه را بپذیریم، نتیجه‌اش این می‌شود که بحثی به نام تعدیل اجاره‌بها دیگر قابل طرح نیست و مستأجر مکلف است اجرت المثل منافعی را که استیفا کرده بپردازد. تفاوت این دو در این می‌شود که در دادخواست تعدیل اجاره‌بها که در مادۀ 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 پیش‌بینی شده، دادگاه اجاره‌بهائی را که از قبل مقرر بوده با جلب نظر کارشناس افزایش می‌دهد و حکم دادگاه صرفاً ناظر به آینده است و نسبت به گذشته مستأجر همان اجاره‌بهائی که مقرر بوده باید می‌پرداخت. اما مطابق با این دیدگاهی که اشاره کردم و اگر ما مادۀ 4 و 6 قانون روابط موجر و مستأجر را طبق نظریۀ شورای نگهبان معتبر ندانیم، مستأجر باید اجرت المثل را پرداخت بکند و اگر پرداخت نکند موجر می‌تواند هر از چند گاهی دادخواست مطالبۀ اجرت المثل بدهد. دادخواست اجرت‌المثل ناظر به گذشته است. ناظر به منافعی است که در ایام قبل از طرح دادخواست توسط مستأجر استیفا شده و دادگاه هم با جلب نظر کارشناس، آن منافع و اجرت المثل آن را تعیین می‌کند و مستأجر را ملزم به پرداخت آن خواهد کرد.

این در مورد اماکن تجاری و در مورد اجاره‌هائی بود که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 باشد، اما در مورد اجاره‌ها و روابط استیجاری که مشمول قانون سال 76 می‌باشد، طبیعی است که در پایان مدت قرارداد طبق قانون سال 76، مالک می‌تواند تخلیۀ محل را از مستأجر بخواهد و اگر اختیاراً محل را تخلیه نکرد، دادخواست تخلیه بدهد.

اگر چه مستأجر دارای حق سرقفلی هم باشد، مالک می‌تواند تخلیۀ محل را بخواهد، منتهی مطابق با نظری که ارائه شد و تفسیری که از مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ارائه کردیم، تخلیۀ محل، تخلیۀ عین مستأجره منوط به پرداخت ارزش سرقفلی به قیمت روز به مستأجراست؛ و مالک مادامی که ارزش سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر پرداخت نکرده، مستأجر می‌تواند به تصرفاتش در عین مستأجره ادامه دهد. لیکن به نحو معوَّض. یعنی باید عوض منافعی که از عین مستأجره تحصیل و استیفا می‌کند، به مالک پرداخت بکند و این عوض قطعاً طبق قاعده، اجرت المثل خواهد بود. چون فرض بر این است که اجرت المسمائی در کار نیست، مدت قرارداد تمام شده و یا توافق جدیدی صورت نگرفته، البته اگر توافق جدیدی صورت بگیرد، مطابق با قوانین فیما بین طرفین خواهد بود. در فرضی که مدت تمام شده و توافق جدیدی هم حاصل نشده، طبیعی است مستأجر بابت منافعی که استفاده کرده باید اجرت المثل محل را پرداخت کند و البته در این موارد، اجرت المثل محل، باید با ملاحظۀ حق سرقفلی مستأجر محاسبه و پرداخت شود. طبیعی است که عرف، بین اجارۀ محلی را که مستأجر حق سرقفلی دارد و اجارۀ محلی که مستأجر حق سرقفلی ندارد، تفاوت و تمییز قائل است.