تحلیل حق سرقفلی

از ویکی جامع پردیس دانشگاهی دانشگاه قم
پرش به: ناوبری، جستجو

به هر حال مسلّم است که بین حقّ سرقفلی و عوض آن فرق است, اما آنچه محل بحث است چگونگی این حق و لوازم و آثار آن است. آیا حقّ سرقفلی حقّی تابع شخص تاجر و کاسب مستأجر است یا حقّی است که بر نفس ملک تعلق گرفته و تابع آن است؟ آیا در تعیین ارزش آن سابقه، اعتبار و معروفیت مستأجر و میزان مشتریان دائم او ملاک محاسبه است یا کیفیت و متراژ بنا و موقعیت و مرغوبیت محل؟ و آیا در تقسیم‌بندی اموال در زمرۀ اموال منقول تلقی می‌شود یا تابع مال غیر منقول است؟
بر مبنای وحدتِ حقّ سرقفلی و حقّ کسب یا پیشه یا تجارت، حقّ سرقفلی حقّ آب و گل مستأجر است و به تعبیر حقوقی امتیازی است که به موجب آن مستأجرِ متصرف در اجاره کردن محل کسب خویش بر دیگران مقدم است. به عبارت دیگر، حقّ سرقفلی حقّ تقدم در اجاره یا حقّ تجدید اجاره یا حقّ ادامۀ تصرف در عین مستأجره است.
اما از دیدگاهی که این دو حق را متمایز و جدا می‌داند حقّ سرقفلی نوعی سلطۀ قانونی بر ملک مورد اجاره و اعتباری عقلایی است که برای دارندۀ سرقفلی نسبت به ملکی به وجود می‌آید. آنچه مسلم است حقّ سرقفلی با مالکیت عین, مالکیت منفعت و حقّ انتفاع یا حقوق ارتفاقی متفاوت است, اما اعتباری عقلایی و سلطه‌ای قانونی در ردیف اعتبارات دیگر نسبت به اموال غیر منقول است که در نتیجۀ آن دارندۀ حق در اجارۀ منافع ملک موضوع حقّ سرقفلی بر دیگران مقدم است و از این رو در بعضی تعریفات از آن به حقّ اولویت تعبیر شده است.
بر این اساس سرقفلی نوعی حقّ عینی برای دارندۀ سرقفلی بر ملک مورد نظر است. در بعضی قوانین, مانند قانون اجازۀ واگذاری امتیاز سرقفلی و مشارکت غرف و فروشگاههای پایانه‌های عمومی بار و مسافر (مصوب 1377), از سرقفلی به عنوان یک امتیاز نام برده شده است.
به هر حال مشاهده می‌کنید که تمییز این دو حق تا حدودی دشوار است و با وجود برخی تفاوتها که در احکام و آثار این دو حق به چشم می‌خورد ـ و در ادامه بحث به آن خواهیم پرداخت ـ در جوهره و ماهیت حقّ بسیار به هم نزدیک هستند.