تفاوت در منشا حق و سبب ایجاد آن

از ویکی جامع پردیس دانشگاهی دانشگاه قم
پرش به: ناوبری، جستجو
حقوق تجارت
مقاله بعدی:ماده نوزدهم قانون روابط موجر و مستاجر
مقاله قبلی:وحدت یا دوگانگی حق کسب یا پیشه یا تجارت و حق سرقفلی

با توجه به مقررات قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب سال 1356 حقّ کسب یا پیشه یا تجارت به موجب قانون و به واسطۀ وجود رابطۀ استیجاری برای مستأجر محلهای کسب و تجارت و پیشه به وجود می‌آید. گفته می‌شود هر تاجر و کاسبی دو دسته مشتری پیدا می‌کند: مشتریان‌گذری و مشتریان دائم.

تعداد مشتریان گذری اصولاً با موقعیت محل کسب تاجر مرتبط است و تعداد مشتریان دائم به فعالیت مثبت, حُسن عمل, مدیریت, ابتکار, شهرت و اعتبار تاجر و تجارت‌خانۀ او وابسته است و در هر حال این امر بخشی از سرمایۀ غیرمادی تاجر را تشکیل می‌دهد. تخلیۀ محل کسب و تغییر آن موجب می‌شود تاجر و کاسب بخش عمده‌ای از مشتریان خود را از دست بدهد و سرمایۀ معنوی او, که در طول سالیان متمادی به عنوان پشتوانۀ تجارت و کسب خود فراهم کرده است، زایل شود. از این رو قانون در اجارۀ آن محل برای مستأجر محل کسب و تجارت نسبت به دیگران حقّ تقدم و امتیازی قائل است که از آن به حقّ کسب یا پیشه یا تجارت تعبیر نموده است. این حق نه فقط برای تجّار و کسبه, بلکه برای پیشه‌ورانی که به واسطۀ موقعیت محل و سابقۀ فعالیت خود در آن محل برای خویش مشتریانی دست و پا کرده‌اند فراهم می‌شود. بنابراین باید گفت که منشأ ایجاد حقّ کسب یا پیشه یا تجارت قانون است و شرط اعطای این حقّ قانونی، سابقۀ رابطۀ استیجاری است؛ به گونه‌ای که هرچه سابقۀ این رابطه طولانی‌تر باشد، ارزش ریالی این حق بیشتر است.

از آنجا که مبنای ایجاد حقّ کسب یا پیشه یا تجارت قانون است، در تحقّق اصل این حق تفاوتی نمی‌کند که مستأجر مبلغی را به عنوان سرقفلی به مالک یا مستأجر قبلی پرداخته باشد یا خیر؛ به عبارت دیگر فرقی نمی‌کند که مالک سرقفلی مغازه را در ازای اخذ مبلغی به مستأجر واگذار کرده باشد یا نه. این حق به محض برقراری رابطۀ استیجاری به تدریج و به موجب قانون برای مستأجر محل کسب و تجارت و پیشه فراهم می‌شود. البته پرداخت سرقفلی از سوی مستأجر به موجر در تقویم و افزایش ارزش این حق مؤثر خواهد بود. همچنین تفاوتی نمی‌کند که این حق در قرارداد اجاره برای مستأجر شناخته شده باشد یا از مستأجر سلب شده باشد. در هر حال طبق مواد 30 و 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، این حق برای مستأجر به وجود می‌آید.

اما حقّ سرقفلی, در معنای خاص خود و در مفهوم مورد نظر قانون روابط موجر و مستأجر, حقّی است که از قرارداد اجاره یا قرارداد فروش و واگذاری سرقفلی یا هر عقد لازم دیگری برای مستأجر حاصل آید. به عبارت دیگر منشأ و سبب تحقّق این حق، عقد و قرارداد بین موجر و مستأجر است که قانون نیز به آن اعتبار و رسمیت بخشیده است.

به طور کلی این حق برای مستأجر اماکن تجاری به دو صورت محقّق می‌شود: صورت اول آن است که مالک با دریافت عوض و مبلغی به عنوان سرقفلی، حقّ سرقفلی را به مستأجر فروخته باشد یا صلح نموده و آن را به هر عنوان منتقل کرده باشد. صورت دوم, که مصادیق متعددی را در بر می‌گیرد، آن است که ضمن عقد اجاره شرطی به نفع مستأجر و علیه مالک گنجانده شود که به مقتضای آن تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حقّ افزایش بها و تخلیۀ عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که پس از انقضاء مدت، هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید. یا اینکه شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجارۀ متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید.

در این موارد و به طور کلی در تمامی مواردی که مستأجر به موجب شرط ضمن عقد، حقّی نسبت به عین مستأجره پیدا می‌کند، مستأجر حقّ سرقفلی یا امتیازی شبیه آن را به دست می‌آورد که بعداً می‌تواند آن را با دریافت عوض به مستأجر بعدی واگذار نماید و یا با اخذ مبلغی از مالک حقّ خود را اسقاط نماید. بنابراین سبب حقّ سرقفلی در معنای خاص آن، پرداخت عوضی به نام سرقفلی یا وجود شرط ضمن عقدی به نفع مستأجر است و به طور کلّی این حق منشأ قراردادی دارد.