حق استدامه تصرفات

از ویکی جامع پردیس دانشگاهی دانشگاه قم
پرش به: ناوبری، جستجو
حقوق تجارت
مقاله بعدی:اماکن تجاری
مقاله قبلی:قابلیت توقیف و انتقال اجرایی

از دیگر آثار مشترک این دو حق آن است که مستأجرِ دارندۀ این حقوق پس از انقضای مدت اجاره حق دارد به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد. قبل از بیان این مطلب لازم است گفته شود که در حال حاضر اماکن تجاریِ استیجاری بر حسب مورد تابع یکی از سه رژیم حقوقی زیر است:

١) رژیم حقوقی قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب دوم مرداد 1356 که ناظر بر روابط استیجاری اماکن کسب و پیشه و تجارت است؛ در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 منعقد شده باشد و مشمول ماده واحدۀ مصوّب 15/8/1365 هم نباشد. طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 پس از تحقّق رابطۀ استیجاری حقّی به نام حقّ کسب یا پیشه یا تجارت برای مستأجر محقّق می‌شود؛ اعم از اینکه مستأجر وجهی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد یا نه.

٢) رژیم حقوقیِ ماده واحدۀ مصوّب 15/8/1365. به موجب این ماده واحده:

«از تاریخ تصویب این قانون کلیۀ اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ‌گونه سرقفلی و پیش‌پرداخت به اجاره واگذار می‌شود، در راس انقضاء مدت اجاره مستأجر موظف به تخلیۀ آن می‌باشد؛ مگر آنکه مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلّف دوایر اجرای ثبت مکلّف به اجرای مفاد قانون هستند.»

پس مطابق این مادۀ واحده در رابطه با اجاره‌هایی که از تاریخ 15/8/65 منعقد می‌شود مستأجر مشروط به دو شرط حقّ کسب یا پیشه یا تجارت ندارد و در پایان مدت قرارداد اجاره ملزم به تخلیه است:

  • تنظیم اجاره‌نامۀ رسمی؛
  • پرداخت نکردن هیچ‌گونه وجهی به عنوان سرقفلی و پیش‌پرداخت.

البته همان‌گونه که در رأی وحدت رویۀ 618 مورخ 18/6/76 آمده است، ماده واحدۀ سال 65 به اجاره‌هایی مربوط است که از آن تاریخ بدواً منعقد شده‌اند.

٣) رژیم حقوقی قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 26 مرداد 1376 که ناظر به روابط استیجاری و قراردادهای اجاره‌ای است که از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون (1/7/76) منعقد می‌شوند.

مطابق این قانون مستأجرِ اماکن تجاری تنها در صورتی دارای حقّ سرقفلی است که یا مطابق مادۀ 6 این قانون مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد و یا مطابق مادۀ 7 و 8 قانون مزبور به موجب شرط یا شروط ضمن عقد اجاره برای مستأجر حقوقی پیش‌بینی شده باشد. در غیر این صورت مستأجر هیچ‌گونه حقّی, اعم از حقّ سرقفلی یا حقّ کسب یا پیشه یا تجارت, ندارد.

در اجاره‌های محل کسب و پیشه و تجارتی که مشمول رژیم حقوقی قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 است با توجه به مفاد مقررات این قانون, به ویژه مادۀ 6 آن، مستأجر پس از انقضای مدت قرارداد اجاره می‌تواند همانند سابق به تصرفات خود و بهره‌برداری از منافع عین مستأجره ادامه دهد و در مقابل مکلف است در صورت تمدید نشدن قرارداد و اجرت المثل محل, به میزان اجرت المسمی قبلی پرداخت نماید. علاوه بر آن مطابق مادۀ 7 این قانون، در صورتی که مدت اجاره‌نامه منقضی گشته است و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامۀ جدید یا تعیین اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آنها می‌تواند برای تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند و خواهان الزام خوانده به تنظیم اجاره‌نامۀ جدید شود. بنابراین مطابق این قانون مستأجرِ اماکن تجاری و کسب و پیشه حق دارد پس از انقضای مدت اجاره به تصرفات در عین مستأجره ادامه دهد و قرارداد اجاره را تمدید و تجدید کند. استحقاق مستأجر اعم از این است که وجهی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد یا نه و یا صرفاً به خاطر سابقۀ رابطۀ استیجاری حقّ کسب یا پیشه یا تجارت را کسب کرده باشد.

در اجاره‌هایی که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است به موجب تبصرۀ 2 مادۀ 6 این قانون، در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل کند، حقّ دارد هنگام تخلیۀ مستأجر سرقفلی را به قیمت عادلۀ روز مطالبه کند. مفهوم این تبصره از دیدگاه اکثریت قضات این است که اگر موجر در پایان مدت قراردادِ اجاره تقاضای تخلیه کند، تخلیۀ ملک منوط به پرداخت ارزش سرقفلی به قیمت روز به مستأجر دارندۀ سرقفلی است؛ بنابراین مادامی که ارزش سرقفلی به قیمت عادلۀ روز به مستأجر پرداخت نشود، با وجود انقضای مدت قرارداد, کماکان می‌تواند به تصرفات خود در عین مستأجره ادامه دهد و البته طبق قاعده باید اجرت‌المثل منافع آن را به مالک بپردازد. بدیهی است در تقویم اجرت المثل محل باید مالکیت سرقفلی مستأجر و این واقعیت که سرقفلی آن به مستأجر واگذار شده است مورد لحاظ قرار گیرد, زیرا عرف بین اجاره‌بهای محلی که سرقفلی آن واگذار نشده است و اجاره‌بهای همان محل در صورتی که سرقفلی آن به مستأجر واگذار شده، تمایز قائل است.

به هر حال قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 در خصوص حقّ مستأجر دارندۀ سرقفلی, مبنی بر تقاضای تنظیم اجاره‌نامۀ جدید پس از انتقضای مدت اجاره نامۀ قبلی, ساکت است و بر اساس تفسیر مضیق مقررات این قانون و مقتضای اصل عدم نمی‌توان برای دارندۀ سرقفلی موضوع قانون سال 76 چنین حقّی قائل شد؛ مگر آنکه گفته شود عرف چنین حقّی برای مستأجر دارندۀ سرقفلی قائل است و این حق از لوازم عرفی واگذاری سرقفلی توسط موجر به مستأجر است. به موجب مادۀ 220 قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌نماید, بلکه آنها را به کلیۀ نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود نیز ملزم می‌نماید. به هر حال اگر در قرارداد بین موجر و مستأجرِ دارندۀ حقّ سرقفلی صراحتاً حقّ تمدید و تجدید اجاره مطابق شرایط مقرر پیش‌بینی شده باشد، موجر به رعایت و اجرای شرط مزبور ملزم خواهد شد و اگر قرارداد در این مورد ساکت باشد، می‌توان گفت حقّ تمدید اجاره, به عنوان لازمۀ عرفی حقّ سرقفلی, به طور ضمنی بین طرفین مقرر گردیده است. با این همه برخی از فقها معتقدند سرقفلی حقّی است نسبت به ملک و لزوم تجدید اجاره و وجوب تجدید قرارداد اجاره بر مالک تابع قوانین جاری کشور و شرایط مذکور در عقد اجارۀ بین موجر و مستأجر است. حقّ سرقفلی فی نفسه چنین حقّی برای مستأجر و چنین تعهدی برای موجر ایجاد نمی‌کند.