1.تحلیل حقوقی سرقفلی

از ویکی جامع پردیس دانشگاهی دانشگاه قم
پرش به: ناوبری، جستجو

تحلیل اول

تحلیل اوّل آن است که مبلغ مزبور بخشی از اجاره‌بهاست و در واقع اجاره‌بها منقسم به دو بخش است؛ بخش نقدی و یکجا که در ابتدا گرفته می‌شود و آن را سرقفلی می‌نامند, و بخش دیگر که به صورت اقساط و ماهانه از مستأجر اخذ می‌شود. در صورت صحت این تحلیل، سرقفلی بخشی از اجاره‌بهاست که در مقابل مالکیت منافع در مدت قرارداد اجاره قرار می‌گیرد و مستأجر حقّی بیش از مالکیت منافع عین مستأجره در مدت زمان قرارداد به دست نمی‌آورد و در پایان مدت نیز در صورت توافق نکردن با مالک و تجدید نشدن اجاره مستأجر بدون آنکه حقّ مطالبۀ چیزی را داشته باشد باید ملک را تخلیه کند, زیرا آنچه تحت عنوان سرقفلی پرداخته است بخشی از اجاره بوده و در مالکیت مالک عین قرار گرفته است. البته اگر در قرارداد اجاره موجر به نفع مستأجر شرط کند که در پایان مدت مجدداً محل را با همان اجاره‌بها به وی اجاره دهد، به مقتضای شرط, مستأجر حقّ تجدید اجاره را دارد و موجر نمی‌تواند تخلیۀ ملک را بخواهد, اما مبلغ سرقفلی قابل استرداد نیست. از این گذشته تحلیل مزبور با مفهوم عرفی سرقفلی و قصد مشترک طرفین قرارداد ناسازگار است و مقررات قانونی, همانند ماده واحدۀ مصوّب 15/1/65 و مادۀ 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب سال 1376 به ویژه در تبصرۀ 2, دلالت بر آن دارند که سرقفلی بخشی از اجاره‌بهای قراردادی نیست.

تحلیل دوم

تحلیل دوم آن است که «... نفس اقدام مالک به انعقاد عقد اجاره، حقّی است که مالیت عرفی دارد و ممکن است در مقابل آن پولی دریافت شود.» بر اساس این تحلیل، سرقفلی مبلغی است که مستأجر به مالک می‌پردازد تا مالک از میان متقاضیان اجاره او را ترجیح داده و با او قرارداد ببندد. در واقع قرارداد اصلی, یعنی قرارداد اجاره، تملیک منافع ملک در مدت معلوم در مقابل عوض, یعنی اجاره‌بهای مقرر, است و هم‌زمان با انعقاد این قرارداد یا مقدم بر آن، توافق و قرارداد دیگری بین طرفین منعقد می‌شود که مطابق آن مستأجر حاضر می‌شود در مقابل اقدام مالک به انعقاد عقد اجاره مبلغی را به وی بپردازد. اگر این تحلیل درست باشد و مبلغ سرقفلی صرفاً در مقابل حاضر شدن مالک و اقدام وی برای انعقاد قرارداد اجاره در مدت معلوم پرداخت شود و برای مستأجر هیچ حقّ دیگری جز منافع عین مستأجره در مدت اجاره پیش‌بینی نشود، در پایان مدت قرارداد مستأجر بدون آنکه حقّ استرداد مبلغ سرقفلی را داشته باشد ملزم به تخلیۀ عین مستأجره است.
اگرچه یکی از نتایج پرداخت سرقفلی آن است که مالک با مستأجر قرارداد اجاره منعقد می‌کند و ملک را به وی تحویل می‌دهد، اما کلّیت تحلیل یادشده صحیح نیست و نه تنها با مفهوم عرفی سرقفلی و آثار حقوقی آن بلکه با مقررات فوق الذکر هم مطابقت و سازگاری ندارد.

تحلیل سوم

درتحلیل سوم، سرقفلی مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد اجاره به موجر قرض می‌دهد. به عبارت دیگر موجر در ضمن عقد اجارۀ ملک تجاری در ازای اجاره‌بها بر مستأجر شرط می‌کند که مبلغ معیّنی به او قرض دهد و تا زمانی که رابطۀ استیجاری ادامه داشته باشد آن را مطالبه نکند و علاوه بر آن, موجر در ضمن عقد اجاره بر خود شرط می‌کند که در پایان مدت اجاره تا زمانی که مستأجر بخواهد اجاره را به همان مبلغ یا اجاره‌بهای متعارف تمدید کند و مستأجر نیز قبول نماید. با فرض پذیرش این تحلیل، سرقفلی مبلغی است که به عنوان قرض به مالک پرداخت می‌شود و بر ذمّۀ او باقی می‌ماند و مالک متعهد است که در زمان تخلیه معادل آن را به مستأجر بپردازد.
تحلیل یاد شده نیز با مفهوم عرفی سرقفلی مطابقت نمی‌کند و با تبصرۀ 2 مادۀ 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76, که مستأجر را هنگام تخلیه مستحقّ دریافت ارزش سرقفلی به قیمت روز می‌داند، منافات دارد. مگر آنکه چنین توجیه کنیم که در قرض, آنگاه که موضوع قرض وجه رایج است، بازپرداخت معادل ارزش اسمی وجه قرض گرفته‌شده کافی نیست و باید معادل ارزش واقعی آن باز پرداخت شود که این توجیه هم وافی به مقصود نیست. زیرا در این صورت باید ارزش واقعی وجه اوّلیه به قیمت روز محاسبه و پرداخت شود, در حالی که مطابق تبصرۀ 2 مادۀ 6 قانون یادشده قیمت روز حقّ سرقفلی ملاک محاسبه است.

تحلیل چهارم

تحلیل چهارم سرقفلی را وجهی می‌داند که مستأجر اوّل از مستأجر ثانی دریافت می‌کند. این تحلیل خود دو شق را تبیین می‌کند:

مطابق شق اوّل اگر مستأجرِ اوّل قبلاً وجهی علاوه بر اجور به مالک نپرداخته باشد, در این حالت مبلغی که مستأجر ثانی به مستأجر اوّل می‌پردازد در مقابل مزاحمت و ممانعت ایجاد نکردن مستأجر اول در تصرف عین مستأجره است و این امر به چند صورت قابل تحلیل است:
هبۀ معوّضه است؛ بدین‌گونه که مستأجر ثانی ضمن هبه و تملیک وجه, بر مستأجر اوّل شرط می‌کند که مزاحم وی در تصرف عین مستأجره نشود.
مبلغ مزبور جُعلی است که مستأجر ثانی به مستأجر اوّل می پردازد و مورد جعاله ممانعت و مزاحمت ایجاد نکردن مستأجر اوّل برای مستأجر ثانی است.
مستأجر ثانی مبلغ مزبور را به مستأجر اوّل صلح و تملیک می‌کند و بر مستأجر اوّل شرط می‌کند که مزاحم تصرفاتش در عین مستأجره نشود.
اما اگر مستأجر اوّل خود در ابتدای اجاره‌ وجهی علاوه بر اجور به مالک پرداخته باشد، در این حالت اگر می‌خواهد معادل همان مبلغ را از مستأجر ثانی بگیرد، حمل بر حواله می‌شود که به موجب آن مستأجر اوّل مستأجر ثانی را حواله می‌دهد که هنگام تخلیۀ ملک، مبلغ مزبور را, که بر ذمّۀ مالک باقی است, از او مطالبه و دریافت کند. و اگر مبلغ گرفته‌شده از مستأجر ثانی از مبلغ پرداختی مستأجر اوّل به مالک بیشتر است، مبلغ مازاد به عنوان هبه، جعاله یا صلح و در ازای مزاحمت ایجاد نکردن مستأجر اوّل در تصرف عین مستأجرۀ مستأجر ثانی تلقی می‌شود. البته از این دیدگاه برای واگذاری عین مستأجره به مستأجر ثانی رضایت و موافقت مالک و توافق او برای انعقاد قرارداد اجاره نیز لازم است.
تحلیل چهارم نیز, با همۀ شقوق آن, بر خلاف مفهوم رایج سرقفلی در عرف کنونی جامعه است و با قصد مشترک طرفین مطابقت ندارد. علاوه بر آن با مقررات موضوعۀ فوق الذکر نیز چندان سازگاری ندارد.

تحلیل پنجم

تحلیل پنجم, که با مفهوم عرفی سرقفلی منطبق است، آن است که مبلغ مزبور عوضی است که مستأجر به مالک پرداخت می‌کند و مالک نیز در مقابل حقّی را به مستأجر واگذار می‌کند که حقّ سرقفلی نامیده می‌شود. در واقع بین مالک و مستأجر، علاوه بر قرارداد اجاره یا ضمن آن، توافق و معاوضۀ دیگری نیز صورت می‌گیرد که بر اساس آن حقّ سرقفلی, که یک حقّ مالی است, به عنوان معوّض و در مقابل مبلغی که مستأجر تحت عنوان سرقفلی و به عنوان عوض می‌پردازد واگذار می‌شود. نتیجۀ این توافق, که در عرف مسامحتاً از آن به فروش سرقفلی تعبیر می‌شود، تحقّق حقّی برای مستأجر نسبت به ملک مورد اجاره است و در صورت واگذاری حقّ سرقفلی به دیگری مبلغی که مستأجر اوّل از مستأجر بعدی می‌گیرد نیز عوض واگذاری حقّ مزبور است. همچنین در مواردی که مستأجر اوّل مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک نپرداخته باشد، اما بر اساس شروط ضمن عقد اجاره حقوقی به دست آورده باشد، می‌تواند در ازای اسقاط آن حقوق مبلغی از مالک دریافت کند و یا در ازای انتقال و واگذاری آن حقوق مبلغی از مستأجر بعدی دریافت نماید که بعضاً از آن مبلغ به عنوان سرقفلی یاد می‌شود.